Инвестиции в недвижимость в 2023 году: как правильно выбрать объект для вложений и снизить риски

Защитить денежные средства от инфляции — именно с такой целью россияне снова стали инвестировать в недвижимость. Ведь недвижимость остается самым понятным и предсказуемым активом, в отличие от акций, вкладов и тем более автомобилей. В этой статье мы попробуем разобраться, как правильно инвестировать в недвижимость.

Зачем инвестировать в недвижимость
В России частные инвесторы предпочитают вкладываться именно в недвижимость. В 2023 году акции становятся ненадежным активом, эксперты называют недвижимость (жилую и коммерческую) одним из самых удачных вариантов для инвестиций.

Цели инвестирования в недвижимость:

- пассивный доход от сдачи в аренду;

- защита средств от инфляции;

- получение прибыли от перепродажи с наценкой.

Большинство частных инвесторов предпочитают работать с жильем, оно более понятно, ликвидно и меньше простаивает во время кризисов. Риски инвестиций в коммерческую недвижимость выше, для таких вложений требуются опыт и знание рынка.

Сегодня россияне чаще приобретают квартиры для защиты накоплений от инфляции. Инвесторы, зарабатывающие на перепродаже, в основном отказались от таких вложений из-за слишком высокого порога входа. Квартира, приобретенная специально для сдачи в аренду, окупается медленнее — опять же из-за роста цен на жилую недвижимость и конкуренции на рынке арендного жилья.

Однако и квартиру, купленную с целью спасти деньги от инфляции, многие сдают в аренду — чтобы она не превращалась в пассив, за который нужно платить. Нередко жилье приобретается «на вырост» — для детей. А пока дети растут, квартира, как правило, тоже сдается в аренду.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Считается, что на жилую недвижимость всегда есть спрос, однако не каждая квартира или апартамент является выгодным объектом для инвестиций. У инвестиций в жилье, как и у любых других вложений, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

- стабильность — при грамотном выборе на квартиру действительно всегда будет спрос;

- пассивный доход от сдачи в аренду;

- минимальные риски потерять деньги даже в кризис;

- стоимость недвижимости растет из-за инфляции;

- разные сценарии получения прибыли: перепродажа, посуточная или долгосрочная аренда;

- в перспективе квартира может пригодиться для отселения детей или, наоборот, родителей, ее можно передать по наследству.

Нюанс: пассивный доход от сдачи жилой недвижимости в аренду будет действительно пассивным, если делегировать эти функции профессионалам. Иначе вам придется самостоятельно заселять жильцов, устранять поломки, заниматься текущим ремонтом и пр.

Минусы:

- высокая стоимость — даже при покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не менее 10% от стоимости объекта;

- при покупке в ипотеку — переплата по процентам;

- долгая окупаемость;

- при покупке квартиры без отделки — траты на ремонт;

- обязательные дополнительные расходы: налог на имущество, оплата ЖКУ и капремонта.

Чтобы выгода перевесила минусы, важно выбрать наиболее ликвидный объект. В любом случае — эксперты рекомендуют не вкладывать все имеющиеся средства. Финансовая «подушка безопасности» должна быть всегда — тем более что, если человек решил инвестировать, это значит, что свободные деньги у него есть.

Выбираем объект для инвестиций
Покупать первую попавшуюся квартиру с целью сохранения денег означает как минимум риск нарваться на неудачное расположение или планировку. Гораздо печальнее, если квартира окажется «нехорошей» — с плохой историей, судебными тяжбами, в доме или районе с неблагополучным контингентом.

Это касается вторичного рынка — если квартира продается по низкой цене, с ней, скорее всего, что-то не так. Есть, конечно, вариант, что собственник просто хочет побыстрее продать свою недвижимость и поэтому занижает цену (бум таких продаж был в 2022 году), но лучше не рисковать.

Эксперты называют первичный рынок жилья более подходящим для инвестиций — здесь больше предложений, стоимость квартиры растет по мере строительства дома и появления рядом с ним объектов инфраструктуры.

Другие преимущества новостроек:

- новые коммуникации;

- подъезды с консьержами, колясочными и прочими «фишками», не всегда возможными в старом жилом фонде;

- более удобные планировки.

Но и на первичном рынке не каждый объект подходит для инвестиций. Так, пентхаусы и другие нестандартные лоты можно рассматривать как вариант для сохранения средств, но не для их приумножения.

Сложно выгодно перепродать квартиры или апартаменты в проектах реконструкции, поскольку они обычно продаются уже готовыми, по договру купли-продажи и по максимальной цене. Однако такие проекты, как правило, находятся в развитых районах с хорошей транспортной и прочей инфраструктурой, они подойдут для сдачи в аренду — особенно если реализуются с чистовой отделкой.

Самым удачным активом для инвестиций некоторые эксперты считают 2- и 3-комнатные квартиры евроформата (с одной/двумя спальнями и кухней-гостиной) с готовым ремонтом в новостройках от надежных девелоперов с собственной инфраструктурой. В Москве популярны также 1- и 2-комнатные квартиры с классическими планировками, варианты с бо́льшим количеством комнат пользуются меньшим спросом.

Интерес представляют так называемые «кластерные» проекты — помимо жилья они включают спортивные, оздоровительные, культурно-развлекательные объекты на территории ЖК.

Спрос на аренду стабилен в локациях рядом с вузами и в пешей доступности от метро и остановок наземного общественного транспорта, а также в местах, где работает много мигрантов, — рядом с рынками и стройками.

Что касается конкретных районов, то, например, квартира в ЦАО Москвы плохо подходит для сдачи в аренду — она будет слишком долго окупаться, ее стоимость несопоставима с арендной ставкой. Гораздо быстрее окупится жилье в менее престижных локациях, но с более низкими ценами.

Что нужно учитывать начинающему инвестору
Инвестиции в недвижимость, как и любые вложения, несут определенные риски, особенно для начинающих. Чтобы их минимизировать, следует учитывать ряд моментов.

Держите руку на пульсе

Изучите рынок недвижимости, чтобы иметь представление о текущей ситуации и перспективах. Следите за новостями и тенденциями в этой отрасли, чтобы понимать, что может повлиять на спрос и цены — например, стоимость жилья и интерес к нему растут, если становится известно о планах строительства в локации станции метро (особенно это касается районов, в которых метро ранее не было).

Оцените свои финансовые возможности

Планируя инвестировать свои накопления в недвижимость, сопоставьте их сумму, уровень доходов и цены на рынке недвижимости. Это поможет понять, какие лоты вы сможете приобрести, в том числе в ипотеку. После этого можно приступить к выбору с оптимальным соотношением цены и качества с учетом цели инвестиций (перепродажа, сдача в аренду).

Если у вас нет суммы, чтобы купить квартиру по 100% оплате, можно взять ипотеку. Сейчас в России действует несколько льготных ипотечных программ: льготная ипотека на новостройки для всех граждан, семейная ипотека, IT-ипотека. Целевые программы: сельская и дальневосточная ипотеки.

Оцените риски при выборе объекта

Для инвесторов новостройки надежнее вторичного жилья, но и здесь есть различные риски. Так, по-прежнему можно столкнуться с недобросовестными застройщиками, поэтому лучше выбирать проекты от проверенных, надежных девелоперов. Учтите, что не все известные девелоперы строят качественное жилье.

Обратите внимание на окружение жилого комплекса: транспортная доступность, близость к паркам и объектам социальной инфраструктуры. Также важна внутренняя инфраструктура — для крупных ЖК необходимы детские сады и школы. Сравните цены с соседними новостройками.

Нюанс: некоторые застройщики завышают стоимость лотов на старте продаж и, если спрос впоследствии не оправдывает ожиданий, снижают цены. Если цены на стадии котлована и в проектах на более высокой стадии готовности оказываются одинаковыми — это должно насторожить, заработать на таких лотах не получится.

Другие риски

К сожалению, есть риски, которые не зависят от выбора объекта. Их сложно спрогнозировать, но о них нужно знать.

Район не развивается — выбирая квартиру, инвестор рассчитывает, что район будет застроен, появится вся инфраструктура, и цены на жилье вырастут. Однако по какой-либо причине строительство заявленной инфраструктуры может откладываться, спрос на жилье падает, как и прибыль инвестора.

Заморозка стройки — несмотря на то, что проблему обманутых дольщиков в России планируется решить до конца 2023 года, время от времени появляются новые долгострои. Сейчас власти делают всё для того, чтобы покупатели такого жилья получили квартиры, однако ждать придется намного дольше.

Форс-мажорные обстоятельства. Можно старательно изучить планы города на застройку и развитие локации, но в итоге все равно столкнуться с форс-мажором: например, для улучшения транспортной доступности будет принято решение о строительстве новой дороги. Магистраль, проходящая под окнами дома, снижает и спрос на квартиры в нем, и их стоимость.

Есть еще обстоятельства, от которых недвижимость может серьезно пострадать — затопление или пожар. Но в этих случаях можно получить выплату от страховой компании — конечно, если жилье было застраховано.

Конкуренция. Еще один форс-мажор — новостройки-конкуренты. Если сейчас в локации возводится одна перспективная новостройка, это не гарантирует, что рядом не появится еще один проект, который перетянет спрос в свою сторону.

Недобросовестные арендаторы. Любой собственник, сдающий жилплощадь в аренду, опасается нарваться на недобросовестных арендаторов, которые не платят вовремя, портят имущество или даже воруют его, ведут себя так, что соседям приходится вызывать полицию. Свести такие риски к минимуму можно с помощью договора аренды, который предусматривает ответственность за его нарушение — от штрафов до досрочного выселения.

ЗПИФ недвижимости – что это такое?
Существенный минус инвестиций в недвижимость — высокий порог входа. Начинающие инвесторы с небольшим капиталом могут попробовать вложиться в ЗПИФ недвижимости — купить паи (ценные бумаги) закрытого паевого инвестиционного фонда. ЗПИФ недвижимости — это способ коллективного инвестирования, при котором инвестиционный фонд вкладывает средства пайщиков в объекты жилой или коммерческой недвижимости для перепродажи или сдачи в аренду. Доходы от аренды выплачивают пайщикам или оставляют в фонде, чтобы реинвестировать в другие объекты.

Отличие закрытых ПИФ от других видов паевых инвестиционных фондов — у них есть срок, на который они формируются. Деньги инвесторов собираются в течение установленного времени, а когда нужная сумма будет набрана — фонд больше не принимает новых пайщиков, а собранный капитал инвестируется в ПИФ недвижимости.

Пайщик может получить доход двумя способами:

- регулярный доход от сдачи недвижимости в аренду. Такие поступления могут быть ежемесячными, ежеквартальными или ежегодными, в зависимости от условий фонда;

- разовая выплата при продаже объекта.

Плюсы инвестирования в ЗПИФН:

- низкий порог входа. Цена пая, как правило, ниже размера первоначального взноса по ипотеке, начать инвестировать можно не имея нескольких миллионов рублей;

- пассивный доход. Пайщики получают действительно пассивный доход — им не нужно заниматься поиском объектов и их управлением, всё это делает управляющая компания;

- надежность. Пай фонда обеспечен реальным объектом, стоимость пая рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, в которую вложены средства пайщика.

Минусы инвестирования в ЗПИФН:

- не все ЗПИФН доступны для неквалифицированных инвесторов;

- большое количество таких фондов. Сейчас в России более 400 ЗПИФН, и не все они являются доходными. Есть риск потерять деньги;

- высокая комиссия. Если управляющая компания берет высокий процент за управление объектом, доходность фонда может оказаться нулевой или уйти в минус.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году
В 2023 году цены на квартиры растут уже не так быстро, однако инвестиции в недвижимость, особенно в первичную, остаются привлекательными. Тем более что другие варианты инвестиций сейчас несут очень высокие риски, а жилье в любом случае останется в собственности покупателя.

Даже если покупка квартиры позволит только сохранить средства, а не приумножить их, это вложение сложно назвать неудачным. Жилье — долгосрочный актив, который в перспективе может стать очень востребованным.