Отделка новостроек от застройщика: всё подорожало, но запрос у покупателей есть

За последний год на рынке новостроек доля квартир с отделкой сократилась, и особенно это заметно в бизнес-классе. Однако опция «отделка от застройщика» никуда с рынка не исчезает, и, несмотря на подорожание материалов и работ, спрос на нее со стороны покупателей массового жилья довольно уверенный. Потому что как ни крути, а делать ремонт самому выйдет дороже и дольше. Да и девелоперы в целом справились с ситуацией – по основным позициям дефицита материалов и оборудования нет, за исключением, может быть, каких-то изысков.

Когда на Россию обрушился град санкций, начался исход западных компаний, перекрывались транспортные маршруты и не проходили платежи, либеральные экономисты, потирая ручки, пророчили нам обвал в строительстве. Будут, мол, стоять бетонные ободранные коробки без лифтов, пугать прохожих зияющими черными окнами. Но все сложилось не совсем так. То есть совсем не так. Недооценили народную смекалку, ведь существовать в условиях перманентного кризиса для нашего бизнеса – почти норма. Да, в результате те девелоперы, кто и прежде не очень жаждал ремонтировать квартиры, отказались от этой затеи. А те, для кого был важен запрос на отделку от покупателей, сделали все возможное, чтобы ее сохранить. Воспользовались тем, что с экономической блокадой получилось так себе: одна половина мира отгородилась, а вторая стала радостно зарабатывать, сотрудничая с Россией.

Отделка попрощалась, но не ушла
По итогам сентября на первичном рынке старой Москвы квартиры с отделкой разных видов (чистовая, white box, с кухней и мебелью) занимают больше половины от объема всего предложения, по данным агентства «Бон Тон», - почти 57%. В Новой Москве, по информации «Бон Тон» и Владимира Щекина, девелопера жилого кластера RDD, – 54-55%. В Подмосковье, согласно статистике «Бон Тон», самая большая доля квартир с отделкой – 68,5%. У Виктории Ковалевской, руководителя департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы», цифра по области ниже: предложение квартир с отделкой и без распределяется 50/50%.

Количество квартир по типу отделки, шт.

Тип отделки
Старая Москва
Новая Москва
Подмосковье

без отделки
17 655
9 461
6 482

предчистовая отделка
7 341
4 254
3 163

с отделкой
15 040
4 471
6 817

с отделкой и допопциями
874
2 325
4 095

Итого
40 910
20 511
20 557
Источник: «Бон Тон»

И традиционно самая большая доля отделки от застройщика – в массовом сегменте, потому что так сложился запрос покупателей. Как поясняет Виктория Ковалевская, для целевой аудитории комфорт-класса важно включить чистовую отделку в стоимость квартиры и ипотечный платеж, а клиенты, выбирающие более дорогие квартиры, отдают предпочтение индивидуальным дизайн-проектам.

Итак, по данным «Метриум», на рынке Москвы доля лотов с чистовой и предчистовой отделкой в массовом сегменте равна 66,3%, в бизнес-классе – 39,8%, в премиум-классе – 46,6%, в элитном сегменте – 44,5%. Расчеты агентства «Бон Тон» представлены в таблице ниже, это вполне сопоставимые цифры со статистикой «Метриум».

Структура предложения квартир по типу отделки и классам в старой Москве

Старая Москва
комфорт-класс
бизнес-класс
премиум-класс

без отделки
25,1%
64,3%
68,1%

предчистовая отделка
12,6%
26,0%
7,1%

с отделкой
59,0%
8,7%
24,8%

с отделкой и допопциями
3,3%
1,0%
-

Итого
100,0%
100,0%
100,0%
Источник: «Бон Тон»

Просадка в бизнес-классе
Большинство экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», говорят о сокращении доли квартир с отделкой. И основная корректировка структуры предложения по отделке произошла еще раньше - в начале прошлого года, напоминает Екатерина Петрова, заместитель директора по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer. Весной 2022 года на фоне всеобщей нестабильности застройщики начали отказываться от отделки в проектах. Более того, предложение в новых проектах было также сформировано в основном лотами без отделки.

За последний год на первичном рынке старой Москвы, по информации Валерии Цветковой, генерального директора «Бон Тон», доля квартир с разными видами отделки снизилась на 9%, в Новой Москве - на 8,9%. А на рынке ближнего Подмосковья она выросла на 6%.

В «Метриум» тоже наблюдают сокращение доли предложения с отделкой в Москве, но меньшее - на 3,7 процентных пункта. В компании «Главстрой Регионы» зафиксировали небольшое сокращение – на 1 п.п. - и в Московской области.

«Это связано с удорожанием строительных материалов и работ, проблемами с импортом, а также со сворачиванием околонулевой ипотеки, в которую легче было вписать расходы на готовый ремонт», - комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Самая заметная «просадка» видна в бизнес-классе. Большинство девелоперов этого сегмента, по наблюдениям Дениса Бобкова, руководителя управления маркетинга и аналитики. Asterus, сегодня стараются обойтись без отделки. Кроме того, покупателю дорогих квартир всегда было трудно угодить, как по стилю, так и по качеству, а сегодня уж особенно.

Но есть более покладистые покупатели массовых квадратных метров, и у них есть запрос на отделку. Например, по данным компании «Главстрой Регионы», на территории Московской области 67% реализованного спроса за III квартал этого года пришлось на лоты с отделкой. А большинство новостроек в Подмосковье относятся к массовому сегменту. В агентстве «Бон Тон» подсчитали, что в целом по рынку комфорт-класса на квартиры с разными видами отделки приходится бОльшая часть сделок – 81%.

По опросам покупателей ГК «Инград» в Москве, в комфорт-классе около 50% покупателей предпочитают чистовую отделку.

Ипотека против потребкредитов
Ипотека на квартиру с отделкой - это, конечно козырь для застройщиков, она привлекает массового покупателя. По информации Валерии Цветковой, («Бон Тон»), доля ипотеки в комфорт-классе составляет 70-80%, особенно это характерно для квартир с отделкой. «В период резкого всплеска спроса на ипотеку в августе и сентябре мы наблюдали, как покупатели концентрировались именно на квартирах с отделкой», - делится Владимир Щекин (RDD). Дело в том, что многие клиенты, если у них нет возможности приобрести квартиру с отделкой, берут потребительский кредит на ремонт. Поэтому для них покупка квартиры в ипотеку по старым ставкам была последней возможностью получить жилье с недорогим ремонтом в преддверии повышения ставок по кредитам.

И несмотря на удорожание ипотеки, клиенты продолжают использовать ее для приобретения квартир с отделкой, рассчитывая на последующее рефинансирование кредитов, заключает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).

Ну а раз есть спрос, то девелоперы стараются его удовлетворить во что бы то ни стало.

Откуда берутся импортные материалы
Застройщики продолжают использовать импортные отделочные материалы, особенно в дорогих сегментах, где в проектах уже были заложены эти решения. «Мы применяем доставленные из зарубежных стран натуральный камень, дерево, ткани, фурнитуру, украшения», - утверждает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.

Для этого девелоперы наладили новые цепочки поставок. «Пришлось искать новые логистические маршруты, экспортировать через третьи страны сантехнику европейских брендов, оборудование для внутренней работы, для видеонаблюдения», - рассказывает Максим Самсонов, заместитель первого вице-президента группы компаний «Ташир».

Как сообщили эксперты, в «дружественных» странах – таких, как Турция и ОАЭ, которые раньше были просто перевалочными пунктами, - открываются местные компании, которые и заказывают нужные поставки вроде как для себя. Создают девелоперы и собственные фирмы, например, по словам Владимира Щекина (RDD), компания открыла торговый дом в Узбекистане, занимающийся поиском поставщиков и налаживанием логистики.

Некоторые западные производители, в основном бренды второго-третьего эшелона, продолжают поставлять продукцию в Россию или производить на российских предприятиях.

Есть еще вариант сотрудничества, о нем рассказали в департаменте тендеров и закупок компании Pioneer. Например, европейские поставщики ушли, но торговая марка осталась. И оборудование везут с заводов в Китае, которые выпускали его для «материнской» компании. Эксперты Pioneer считают, что китайская продукция по качеству подтянется до уровня прежней европейской.

Имеются отдельные примеры личного героизма западных бизнесменов, например, главный архитектор «Прайм Парка» англичанин Филипп Болл продолжил авторский надзор за проектом.

Конечно, параллельный импорт активно работает, и с его помощью можно закрыть почти все нужды строителей, но в компании Pioneer предупреждают, что все-таки есть риски и по срокам доставки, и по гарантиям, и не исключено, что сегодня поставки есть, а завтра их может и не быть. Также наши комментаторы честно признаются в том, что в премиальных сегментах не всегда удается подобрать равноценную замену без потери качества. Иногда возникают сезонные или локальные дефициты, но все-таки рынок справляется.

Что касается отечественного производства, то практически все эксперты отмечают, что оно растет и обеспечивает базовые потребности строительных компаний, в первую очередь – в комфорт-классе. «Изначально мы делали ставку на отечественное материалы и оборудование. Так что в нашем случае обошлось без импортозамещения», - говорит Алена Полещук, коммерческий директор Time Development, девелопер ЖК «Новая Щербинка».

А у некоторых компаний есть и собственные мощности. Например, у группы компаний «Ташир» имеется производство мебели и строительных материалов, и теперь его будут развивать и масштабировать.

Конечно, все эти титанические усилия не могут не сказаться на ценах квартир с отделкой.

Сколько стоит ремонт
По оценке Натальи Шичаниной, директора по продажам Sense, за год стоимость отделки от застройщика выросла примерно на 10-15%. А в бизнес-классе - примерно на 20%, считает Денис Бобков (Asterus). «Тут играют роль и фактор инфляции, и заметный рост курса доллара, который отражается на стоимости импортных составляющих», - объясняет эксперт.

Валерия Цветкова («Бон Тон») дает раскладку по классам: отделка от застройщика в комфорт-классе стоит 25-30 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе – 35-45 тыс. руб./кв. м, в премиум-классе от 100 тыс. руб.

«Квадратный метр в однокомнатной квартире в ЖК «Тетрис» в Красногорске без отделки обойдется в 206 309 рублей, с отделкой - 239 400 рублей», - приводит пример Илья Колунов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо».

Как экономит покупатель
Экономия на отделке от застройщика составляет как минимум 20-30% по сравнению с ремонтом своими силами, то есть с помощью «сторонних» бригад, считают в пресс-службе ГК «Инград». По оценкам других экспертов, разница может достигать и 40%. Главная причина экономии в том, что застройщики закупают материалы по оптовым ценам, им предоставляют скидки при больших объемах. «Поставщикам выгодно иметь строительные компании в качестве клиентов, и скидки для застройщиков могут достигать 30%», - поясняет Диана Насирова, директор по продукту «ОМ Девелопмент».

Илья Колунов (ГК «Садовое кольцо») приводит расчеты экономии покупателя при стоимости отделки от застройщика 30 тыс. рублей за кв. м и при цене самостоятельного ремонта 50 тыс. рублей. Если взять в расчёт метраж небольшой квартиры средней площадью 30 кв. м, то самостоятельный ремонт обойдется в 1 500 000 рублей, а ремонт от застройщика - в 900 000 рублей. Экономия - 600 000 тысяч рублей. Если взять трехкомнатную квартиру с метражом около 80 квадратов, экономия составит примерно 1,6 млн рублей.

Где искать отделку
Эксперты поделились информацией о жилых комплексах, где представлены квартиры с отделкой.

Так, в ЖК Alia (Покровское-Стрешнево) есть квартиры без отделки и с white box. В рамках третьей очереди планируются квартиры с полной отделкой в светлом или темном варианте.

В том же районе в жилом комплексе Moments все квартиры сдаются с отделкой white box.

И по соседству – в комплексе «Level Стрешнево» - отделка white box выполняется во всех апартаментах башни «Запад».

В премиальном жилом квартале «Прайм Парк» (Хорошевский район) квартиры сдаются с отделкой white box или с чистовым ремонтом, выполненным в одном из четырех стилей.

В комплексе апартаментов премиум-класса на Тульской Deco Residence в 60% лотов будет выполнена полная отделка с меблировкой и кухонной техникой.

Там же, у станции метро «Тульская», в комплексе с премиальными апартаментами Logos представлены лоты с отделкой white box.

В квартирах комплекса RiverSky на Симоновской набережной выполняется отделка в трех вариантах: elegance, grande, harmony.

В жилом квартале «Life Варшавская» (метро «Варшавская») доступны квартиры с отделкой «комфорт» и «бизнес» в тёмном и светлом исполнении.

В City-комплексе Citimix с апартаментами (Тропарево-Никулино) представлена отделка в двух базовых стилях и white box.

При покупке апартаментов в квартале «Мираполис» (Ростокино) также есть возможность заказать отделку white box.

В Новой Москве в жилом кластере RDD реализуются квартиры с отделкой в «Доме Гергиева».

И в малоэтажном комплексе «Одинцовские кварталы» (Одинцовский район) предлагаются два варианта отделки – «стандарт» и white box.