Актуальные финансовые инструменты для покупателей первичной недвижимости

В течение 2023 года ключевая ставка повышалась уже четыре раза – последнее повышение состоялось в октябре – до 15%. Вместе с ней рос и средний процент по базовым ипотечным программам – к декабрю некоторые банки перешли к выдаче ипотеки под 16-18%. Хотя ставки растут, эксперты отмечают стабильный интерес к покупке недвижимости на первичном рынке – в том числе, и с привлечением ипотечных займов. Это объясняется достаточно просто – девелоперы и банки предлагают будущим дольщикам выгодные финансовые инструменты, позволяющие приобретать недвижимость дешевле. В материале рассмотрим, что это за варианты, и в каких случаях выгодно ими пользоваться.

Новые инструменты
Банковские учреждения и строительные компании начали интегрировать принципиально новые решения для поддержания уровня продаж. Среди наиболее успешных – траншевая ипотека, комбо-ипотека и ипотека в рассрочку.

Траншевые ипотечные займы
Специалисты рынка отмечают особую популярность траншевой программы. Она позволяет экономить максимум в моменте, пока экономическая обстановка остается нестабильной. Основная фишка: она дает получать ипотеку на квартиру частями – каждая такая часть перечисляется девелоперу по мере хода строительства – когда завершается очередной этап возведения, застройщик получает очередную сумму. Так покупателю удается получить минимальный платеж на этапе строительства здания.

Например, на первом этапе выдается 10 процентов от общей суммы, а остаток – уже после ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, пока дом не сдан, ежемесячный платеж может составлять всего несколько тысяч рублей. Первый транш и вовсе может быть символическим – тогда покупатель платит всего 100-200 рублей каждый месяц. С внесением второго транша величина ежемесячного платежа увеличивается до стандартного.

Кому подойдет вариант? Тем, кто одновременно снимает жилья и платит по ипотеке – благодаря сниженным платежам на этапе стройки финансовая нагрузка не увеличится. Также траншевая ипотека – хороший вариант для инвесторов, которые планируют сдавать квартиру и за счет получаемых с аренды средств гасить ежемесячный платеж. Так покупатель будет избавлен от необходимости тратить средства из своего кармана.

В чем минусы? Как правило, из-за повышенных рисков банк запрашивает крупный первоначальный платеж – порядка 25-30% от общей стоимости квартиры. Случается и так, что за пользование траншевой ипотекой нужно платить иначе – повышением цены на 10-20%. Впрочем, даже с учетом удорожания жилья ежемесячные платежи зачастую оказываются ниже.

Комбо-ипотека
Еще один полезный финансовый инструмент от банков – комбинированная ипотека. Она представляет собой разделение стоимости квартиры на два отдельных кредитных договора, один из которых составляется под льготную программу/государственную поддержку, а второй – под стандартный процент.

Льготные программы ограничивают покупателя суммой в 12 миллионов рублей, IT-ипотека – 18 миллионами. Зачастую этих средств не хватает, чтобы приобрести понравившуюся квартиру – а брать всю необходимую сумму под стандартный процент оказывается невыгодно. Именно тогда на помощь и приходит комбо-ипотека. Она позволяет совместить два ипотечных продукта и купить квартиру частично по сниженной ставке. К тому же, вторую часть ипотечного займа может субсидировать девелопер – и тогда покупка будет максимально выгодной.

Кому подойдет? Идеально для покупателей, которые выбирают квартиру дороже 14-15 миллионов рублей (а сегодня это практически все многометражные лоты в черте города и 2-3-комнатные квартиры в пределах районов, сформировавшихся до начала нынешнего века).

В чем минусы? У этого формата займов, по сути, нет серьезных недостатков. Однако есть сложность – так как на человека, по сути, выдается 2 ипотечных кредита, он должен обладать достаточным уровнем официального заработка, иметь стабильный доход и удовлетворять самым строгим требованиям банков.

Субсидирование ставок
Для поддержки спроса на квартиры субсидируют ипотечные ставки и сами застройщики. Иногда встречаются ставки до 0,1% и ниже, но в этом случае часть затрат все равно перекладывается на покупателя, и стоимость квартиры увеличивается на 10-15%.

Такой вариант выгоден для дольщиков, которые хотят снизить ежемесячный платеж и не планируют гасить ипотеку досрочно. Для тех кто собирается расплатиться с займом быстрее, чем это прописано в графике договора, от такой программы лучше отказаться.

Дополнительные субсидии для своих клиентов от банков
Для зарплатных клиентов банковские учреждения предлагают особые условия – как правило, снижают процентную ставку на 0,4-1,2%. Кроме того, такие заявки рассматривают быстрее, а документов нужно подавать меньше.

Кому подойдет? Тем, кто работает официально и является клиентом конкретного банка (в этом случае у вашего работодателя должен быть заключен договор с финансовым учреждением).

Ипотека в рассрочку
Этот вариант предоставления займа немного похож на траншевую ипотеку. До ввода объекта в эксплуатацию ставка по кредиту составляет около 1%, затем она вырастает до стандартных значений. Таким образом, на этапе стройки платеж может оказаться почти в 2-3 раза меньше, чем после ее завершения. Первоначальный взнос – от 15%.

Кому подойдет? Как и в случае с системой траншев, ипотека в рассрочку подойдет рантье и покупателям, которые снимают квартиру.

Какие еще инструменты можно использовать, чтобы получить ипотечный займ на более выгодных условиях?
Есть несколько вещей, которые помогут вам:

· Увеличение первоначального взноса – чем больше денег вы предоставляете в банк в рамках первоначального платежа, тем более выгодные условия он вам предложит. Существенное снижение процентной ставки и лояльное отношение можно ожидать при внесении суммы от 30-40% и выше.

· Выбор «правильной» новостройки. Чем более надежный перед вами проект, тем больше ему доверяет банк. Как правило, у таких проектов есть множество аккредитаций – порядка 10-20 банков готовы предоставить займ на квартиры в нем. Когда аккредитация имеется всего от 1-2 банков, у покупателя остается не слишком большой выбор, и он берет ипотеку на предложенных условиях (не всегда выгодных для него). Хорошо, когда в числе аккредитовавших новостройку организаций есть ваш зарплатный банк.

· Субсидии и программы от города. Это не только материнский капитал или военная ипотека, но и более нишевые проекты помощи гражданам. Например, в Петербурге есть прекрасная программа «Молодежи – доступное жилье», которая позволяет взять квартиру в рассрочку на 10 лет без процентов. Первоначальный взнос в этом случае равен 10-15%. Единственный нюанс – нужно быть младше 36 лет. Поддержка предлагается на ограниченный пул новостроек.